Tips voor de kandidaat koper.
Vooraleer een bouwperceel of een ontoerend goed te verwerven en vooraleer over te gaan tot het bouwen of verbouwen, is het aangewezen om zich voorafgaandelijk zeer goed te informeren van wat kan of niet kan.
- Wat zegt het Gewestplan?
- Is er een Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) of een Ruimtelijk Uitvoeringplan (RUP)?
- Recht van voorkoop?
- Is er een onteigeningsplan?
- Is er een verkaveling?
- Is er een rooilijnplan?
- Is er een bescherming?
- Inventaris Bouwkundig Erfgoed in Brugge
- Is er een bouwmisdrijf?
- Zijn er erfdienstbaarheden?
- Is er precair gebruik?
- Is er een energieprestatiecertificaat of EPC?
- Is er een bodemattest?
- Wat zegt de watertoets?
- Plannen- en vergunningenregister.
- Zonnepanelen
- Notaris, architect, landmeter, immobiliënmakelaar
- Beschikbaarheid vroegere bouwplannen van een gebouw of constructie
- Infowijzers
Wat zegt het Gewestplan? Top
De zijn bodembestemmingskaarten die de functies van het volledige grondgebied vastleggen (bv. woongebied, industriegebied, ambachtelijke zone, agrarisch gebied, ...).
De bestemming van het gewestplan zal het belangrijkste criterium zijn voor het al dan niet toestaan van een stedenbouwkundige vergunning.
Voor wat het grondgebied Brugge betreft, zal het Gewestplan "Brugge-Oostkust" moeten geconsulteerd worden.
Het is belangrijk dat het perceel in het Gewestplan begrepen is in een zone die aangeduid staat als woongebied, bv. is het woongebied in het stadscentrum van Brugge in het Gewestplan "Brugge-Oostkust" opgenomen als "Woongebied met culturele, historische en/ of esthetische waarde".
Valt het perceel binnen een zone die in het Gewestplan aangeduid is als woonuitbreidingsgebied, dan kan daar zolang de bevoegde overheid het woonuitbreidingsgebied niet vrijgegeven heeft, alsnog niet gebouwd worden.
Is het perceel niet gelegen in een woongebied, dan mag er in deze zone geen woongelegenheid gebouwd of ingericht worden, of mag u niet meer verbouwen aan de bestaande woning. Uitzonderingen op deze regel zijn welomschreven, o.a wanneer :
- het perceel deel uitmaakt van een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling,
- het gaat over een bedrijfswoning bij een landbouw- of tuinbouwbedrijf, of een
woning voor bewakingspersoneel bij het bedrijf op een industrieterrein.
Is er een Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) of een Ruimtelijk Uitvoeringplan (RUP)? Top
Een Bijzonder Plan van Aanleg is nog een gedetailleerder ordeningsplan dan het Gewestplan. Naast de bestemming van de grond worden in een BPA o.a. zeer specifieke bouwvoorschriften opgenomen.
Indien het perceel gelegen is binnen een BPA, moet o.a nagezien worden wat:
- de bestemming van de grond is,
- de stedenbouwkundige voorschriften zijn in verband met o.a. :
° de procentuele terreinbezetting,
° de plaatsing van het gebouw,
° de afstanden ten opzichte van de perceelsgrenzen,
° de te gebruiken materialen,
° het opgelegde daktype en de dakhelling,
° het aantal bouwlagen, etc. ...
Indien er geen BPA van toepassing is, moet er nagezien worden of er geen gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (GRUP) bestaat.
Met de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen wordt uitvoering gegeven aan het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Deze ruimtelijke uitvoeringsplannen zijn essentieel om de visie en de opties van het ruimtelijk structuurplan op het terrein uitvoerbaar te maken. Het is een ordenings- en bestemmingsinstrument dat de visie en de beleidsdoelstellingen van het structuurplan concreet maakt. In een GRUP kunnen, naast bestemmingsvoorschriften, ook inrichtings- en beheersprincipes worden vastgelegd.
Recht van voorkoop? Top
In Vlaanderen geldt op bepaalde woningen en percelen bestemd voor woningbouw een recht van voorkoop. Dat betekent dat wanneer de eigenaars van dergelijke woningen of percelen deze goederen wensen te verkopen, zij verplicht zijn die eveneens aan te bieden aan de begunstigden van het recht van voorkoop en dat tegen dezelfde prijs en voorwaarden als definitief overeengekomen met de kandidaat-koper.
Afhankelijk van het toepassingsgebied kan o.a. het Vlaamse Gewest, het Zeehavenbedrijf, de Vlaamse Landmaatschappij, de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, de sociale-huisvestingsmaatschappijen, de provincies, de gemeenten en het OCMW het recht op voorkoop of inkoop uitoefenen.
Is er een onteigeningsplan? Top
Een onteigening wordt meestal toegepast ter verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan of BPA, bv. een verkaveling of inlijving in het openbaar domein i.f.v. een wegverbreding.
Indien het perceel opgenomen is in een onteigeningsplan, moeten o.a. volgende punten nagezien worden :
- wat is de termijn van de onteigening,
- zal het perceel volledig of gedeeltelijk onteigend worden,
- waarom wordt de onteigening voorzien,
- wat is het doel van de onteigening?
Is er een verkaveling? Top
Net zoals in een BPA, worden bij een verkavelingsplan specifieke voorschriften opgenomen, met name de verkavelingsvoorschriften.
Deze voorschriften geven o.a. aan op welke wijze, welke plaats de gebouwen binnen de verkaveling kunnen opgericht worden.
Indien het perceel gelegen is in een goedgekeurde verkaveling, dan moet er nagezien worden of de verkaveling rechtsgeldig is :
- heeft de verkavelaar voldaan aan alle voorwaarden en lasten zoals deze werden
opgelegd in de verkavelingvergunning,
- is de verkaveling, of een deel van de verkaveling inmiddels nog niet vervallen.
Is de verkaveling nog rechtsgeldig, dan is het aangewezen om de opgelegde verkavelingsvoorschriften in te zien, zal u bv. wel mogen bouwen zoals u wenst.
Is er een rooilijnplan? Top
Een rooilijn bepaalt de grens tussen het openbaar domein en de private eigendommen. Het is duidelijk dat het openbaar domein niet kan gebruikt of bebouwd worden i.f.v. private doeleinden.
Een rooilijnplan kan opgemaakt worden met het oog op de verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan of BPA en kan gepaard gaan met een volledige of gedeeltelijke onteigening.
Is er een bescherming? Top
Een pand of een eigendom dat beschermd is als monument, of gelegen is binnen een beschermd stad- of dorpsgezicht of gelegen is binnen een beschermd landschap kan niet zomaar verbouwd worden en is onderworpen aan bepaalde regels en voorwaarden.
Wenst u na te zien of een pand werd opgenomen als beschermd monument of gelegen is in een beschermd landschap, of een stads- of dorpsgezicht, dan kan u deze informatie gaan opzoeken op de website van het VIOE (Vlaams Instituut voor het Onroerend Erfgoed) of via het geoloket van 'HuizenOnderzoekBrugge'
Via het geoloket 'huizenonderzoekbrugge' kan u o.a. ook het besluit van de bevraagde bescherming opvragen.
Inventaris Bouwkundig Erfgoed in Brugge Top
Een pand dat opgenomen werd in de Inventaris Bouwkundig Erfgoed kan evenmin zo maar verbouwd worden. Bij het vernieuwen van schrijnwerk of restauratie- of verbouwingswerken kunnen de geplande werkzaamheden onderworpen worden aan specifieke voorwaarden.
Wenst u na te zien of een pand werd opgenomen in de 'Inventaris Bouwkundig Erfgoed', dan kan u deze informatie gaan opzoeken op de website van het VIOE (Vlaams Instituut voor het Onroerend Erfgoed).
Is er een bouwmisdrijf? Top
Wie een onroerend goed koopt waarop een bouwmisdrijf of een vonnis rust, koopt dit mee en houdt het verder in stand! Deze informatie kan dus belangrijke gevolgen hebben.
Zijn er erfdienstbaarheden? Top
Erfdienstbaarheden zijn eigen aan een bepaald perceel en zijn bij het stadsbestuur normaal niet gekend. Deze informatie zal via de notaris of via de dienst registratie van het kadaster moeten ingewonnen worden. Zaken die betrekking hebben op het openbaar nut, zoals ondergrondse nutsleidingen, moeten gekend zijn bij de betrokken diensten of nutsmaatschappijen.
Is er precair gebruik? Top
Onder welbepaalde voorwaarden hebben particulieren een vergunning verkregen voor het precair gebruik van een deel van het openbaar domein palend aan hun eigendom.
Dat bijzonder privatief gebruik van het openbaar domein is niet vervreembaar.
Bij de verkoop van het eigendom kan het in precair gebruik verkregen deel van het openbaar domein palend aan het eigendom dus niet mee verkocht worden.
Bij de verkoop van het eigendom zal in de notariële akte van verkoop de notaris de inlichtingen opnemen i.v.m. het preciar gebruik en de er aan verbonden voorwaarden.
De nieuwe eigenaar zal tevens een verbintenis met het bestuur moeten onderschrijven i.v.m. het precair gebruik en de gestelde gebruiksvoorwaarden.
Meer informatie i.v.m. het precair gebruik kan u hier terugvinden.
Is er een energieprestatiecertificaat of EPC? Top
Bij de verkoop of het verhuren van een woning, appartement, studio of aanverwante moet een energieprestatiecertificaat (EPC) aan de kandidaat kopers/ huurders kunnen voorgelegd worden.
Op die manier worden potentiële kopers en huurders geïnformeerd over de energiezuinigheid van de woning.
Een EPC kan enkel opgemaakt worden door een erkend energiedeskundige.
Meer informatie m.b.t. de verplichte energiecertificering van gebouwen kan u vinden op de website van het Vlaams Energieagenschap.
Is er een bodemattest? Top
In het Vlaams Gewest moet er bij de verkoop van een woning of grond een bodemattest van OVAM (Openbaar Afvalstoffenmaatschappij) kunnen voorgelegd worden. Het attest bevestigd dat er geen weet is van mogelijke bodemverontreiniging.
Met de aflevering van het attest wordt er vermeden dat een grond waar een risico aan vastzit, overgedragen wordt aan een persoon die het slachtoffer dreigt te worden van zijn eigen onwetendheid met betrekking tot de toestand van die grond.
De inhoud van het attest moet reeds in de onderhandse akte worden opgenomen.
De notaris moet in alle akten van overdracht:
- de verklaring van de overdrager opnemen dat de verwerver vóór het sluiten van
de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest,
- de inhoud van het bodemattest opnemen.
Worden deze bepalingen niet nageleefd, dan kunnen de verwerver en OVAM de nietigheid van de overdracht vorderen.
Wat zegt de watertoets? Top
Het Vlaams decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid voorziet o.a. een watertoets waarbij nagezien wordt of het betreffende gebied of perceel niet gelegen is in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied.
De watertoets kan inhouden dat de overheid een vergunning weigert af te leveren indien er een reëel risico van overstroming bestaat, ofwel kunnen er voorzieningen opgelegd worden om schadelijke effecten te beperken of te voorkomen.
In het dit decreet wordt tevens een voorkooprecht voorzien. Meer informatie m.b.t. de watertoets en het voorkooprecht kan u terugvinden op de website Vlaanderen, Ruimtelijke Ordening.
Op het Geo-loket van Geo-Vlaanderen kan u de overstromingskaarten van Vlaanderen inkijken, met name de Recent Overstroomde Gebieden (ROG), de plaatsen die aan terugkerende en belangrijke overstromingen blootgesteld werden of kunnen blootgesteld worden (Risicozones) en de van Nature Overstroombare Gebieden (NOG).
Plannen- en vergunningenregister. Top
Het decreet op de ruimtelijke ordening voorziet dat alle steden en gemeenten een plannen- en vergunningenregister moeten bijhouden. Zowel het plannenregister als het vergunningenregister kan door de burger gratis ingezien worden. Tegen kostprijs kan er eveneens een kopie van de gewenste gegevens opgevraagd worden.
Een informatieaanvraag gebeurt meestal d.m.v. een stedenbouwkundig attest of via een vraag voor stedenbouwkundige inlichtingen.
De Vlaamse Regering heeft vergunningenregister nog niet goedgekeurd, waardoor deze nog niet voor het publiek beschikbaar is.
Het plannenregister
Het plannenregisterbevat alle plannen die een invloed kunnen hebben op het nemen van een ambtelijke beslissing i.v.m. ruimtelijke ordening.
Het vergunningenregister
Het vergunningenregister is een geïnformatiseerd gegevensbestand met perceelsgebonden informatie over de ruimtelijke ordening en stedenbouw van de stad.
Zonnepanelen Top
In de Brugse gemeentelijke stedelijke bouwverordening zijn er strengere voorwaarden opgenomen i.v.m. het plaatsen van zonnepanelen, dan wat het Vlaamse Gewest voorziet in de Codex Ruimtelijke Ordening.
In de gemeentelijke verordening zijn er namelijk specifieke voorwaarden opgenomen die van toepassing zijn op de dakvolumes en dakmaterialen, en zal u:
- in de Brugse binnenstad geen zonnepanelen mogen plaatsen:
° op het voordakvlak van een gebouw,
° op de dakvlakken van gebouwen die zichtbaar zijn vanaf het open-
baar domein,
- voorafgaandelijk moeten beschikken over een stedenbouwkundige
vergunning.
Vooraleer u over gaat tot het laten plaatsen van zonnepanelen op uw eigendom, is het daarom aangewezen dat u zich voorafgaandelijk bij de dienst Ruimtelijke Ordening informeert naar de mogelijkheden:
- mag u wel zonnepanelen op uw eigendom laten plaatsen,
- zo ja, aan welke voorwaarden moet u eventueel voldoen.
Notaris, architect, landmeter, immobiliënmakelaar Top
Voor de meeste mensen is de koop van een onroerend goed, de bouw of de verbouwing een unieke ervaring, en is deze materie meestal volledig nieuw. Het zelf opzoeken van de noodzakelijke informatie is daarom niet altijd evident.
Veel kandidaat-kopers, bouwers of verbouwers maken daarom gebruik van de kennis van professionelen geschoold in het vak. In dit geval kan een notaris , een architect een landmeter of een immobiliënmakelaar ingeschakeld worden.
Beschikbaarheid vroegere bouwplannen van een gebouw of constructie Top
In veel gevallen beschikt een eigenaar van een bestaand gebouw of constructie niet over de oorspronkelijke bouwplannen. Bij de overdracht of verkoop van het eigendom kan de verkoper daarom de bouwplannen meestal niet aan de nieuwe eigenaar overdragen.
Bij een geplande restauratie, verbouwing of sanering is de eigenaar of bouwheer in een dgl. geval verplicht om een nieuw opmetingsplan te laten opmaken of zal hij bij het vergunningenverlenend bestuur aankloppen voor het verkrijgen van een kopie van de plannen van de vroeger verleende stedenbouwkundige vergunning (bouwvergunning).
Voor meer informatie, klik hier.
Infowijzers Top
Infowijzers van de Stad Brugge
Op de webpagina 'Infowijzers' kan u een 3 specifieke infowijzers raadplegen i.v.m. het thema 'Bouwen & Wonen'.
Brochure van de Orde van Architecten
U kan hier de informatieve brochure van de Orde van Architect ‘De Architect, tekenend voor uw toekomst’ als een pdf-document opvragen.
Deze brochure vertelt o.a. wat wel en niet de taak van de architect is.
